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Preguntas frecuentes

PREGUNTAS FRECUENTES acerca de la Compra-Venta y Alquiler de bienes inmuebles en Argentina. Al momento de realizar una operación inmobiliaria son numerosas las consultas que el comprador y vendedor nos realizan. Antes de realizar una venta o una locación es bueno asesorarse con un profesional matriculado, evitando así sorpresas.      A continuación ofrecemos algunas preguntas frecuentes que surgen al momento de comprar, vender o alquilar un bien inmueble.

 

COMPRA- VENTA DE BIENES INMUEBLES

¿QUÉ DEBO HACER SI QUIERO VENDER UNA PROPIEDAD INMUEBLE?

Como primer paso deberás contactarte con un profesional matriculado para que este realice una tasación del inmueble.

¿EN QUÉ SE BASAN LAS TASACIONES?

Para tasar una propiedad hay que tener en cuenta principalmente la ubicación del inmueble, la antigüedad, la orientación y luminosidad, la categoría y el estado tanto del edificio como de la unidad, si tiene cochera, si es apto profesional o no y fundamentalmente el metraje según consta en el título de propiedad.

¿CÓMO SE SUSTENTA UNA TASACIÓN?

Una tasacíón debe expresar el valor sugerido del inmueble en el mercado, y puede ser argumentado por diferentes medios. Para las unidades de vivienda, de oficinas o de locales suele utilizarse el "método de comparables", por el cual se buscan propiedades en oferta con similares características, y se ponderan aspectos tales como estado de mantenimiento, categoría del edificio, ubicación, entre otros. Para tasaciones más complejas, como las de terrenos, edificios en block, o inmuebles industriales, utilizaremos los métodos de "valor de reposición" y/o de "flujos de fondos".

¿SE PUEDE ESTIMAR EL TIEMPO EN QUE SE VENDE O ALQUILA UNA PROPIEDAD?

No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad puede estar en el mercado porque cada propiedad tiene características diferentes y la rapidez en que se pueda concretar una operación depende de la situación de mercado puntual al momento del comienzo de la comercialización.

¿EXISTE ALGÚN TIPO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS CLIENTES QUE VAN A VISITAR MI PROPIEDAD?

Periódicamente se hace llegar a los propietarios un informe escrito con modelos de los avisos publicados, frecuencia, cantidad de empresas y/o particulares contactados y un comentario sobre el interés demostrado por cada uno de ellos.

¿PUEDO VENDER UN INMUEBLE QUE ES DE MI PROPIEDAD SI SE ENCUENTRA ALQUILADO?

En Argentina el CC. y C. establece que el locatario no puede rescindir el contrato antes de los 2 años (si el fin de la locación es para vivienda), y en caso de que el locador venda la propiedad, el nuevo propietario debe respetar el contrato de locación celebrado por el anterior dueño.

¿QUÉ HERRAMIENTAS SE UTILIZAN PARA LA COMERCIALIZACIÓN DE PROPIEDADES?

Inmobiliaria Gillieri ha de seleccionar las herramientas que se consideren las más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble. Entre ellos se encuentran: diarios, revistas especializadas, Internet (a través de nuestra página Web, cartelería en vía pública y mailings personalizados. Nuestra metodología es trabajar sobre la búsqueda del usuario mediante el análisis de las virtudes y fortalezas de una propiedad, trabajando sobre nuestra propia base de datos. Esto nos permite comprender con antelación donde se encuentra la demanda de mercado y las necesidades que el mismo tiene.

¿QUÉ ES UNA AUTORIZACIÓN EXCLUSIVA?

Es un instrumento indispensable para la correcta comercialización de un inmueble. Es un acuerdo entre propietario y su corredor inmobiliario de confianza a través del cual se le imprime al ofrecimiento de venta y/o alquiler un marco de resguardo y seguridad que sin él no resulta posible. Cuando un propietario otorga una autorización exclusiva obliga a quien la recibe a utilizar todas las herramientas a su alcance para una comercialización exitosa. Mantener un canal autorizado de venta hace que todo lo inherente a la realización de un bien inmueble conlleve un marco de seriedad y compromiso con la tarea encomendada, que no se aplica para las propiedades que carecen de este instrumento fundamental.

¿POR QUÉ ES BUENO QUE M J M TENGA LA EXCLUSIVIDAD EN LA COMERCIALIZACIÓN DE MI PROPIEDAD?

Cuando Ud. autoriza a Inmobiliaria Gillieri todos nuestros recursos son puestos al servicio de los propietarios para darle las más altas posibilidades de éxito en el menor tiempo posible. Cuando usted necesita resolver la venta o alquiler de su propiedad desea estar representado por una empresa que le proporcione seguridad, el mejor servicio y profesionalismo. Y la mejor manera es depositar la confianza en una sola inmobiliaria, esto le garantizará prolijidad, seriedad y transparencia en el ofrecimiento, manejo de la información y conducción de las negociaciones.

¿ES INDISPENSABLE COLOCAR UN CARTEL EN EL FRENTE DE UNA PROPIEDAD PARA PODER VENDER O ALQUILAR MI PROPIEDAD?

Siempre que sea posible es muy conveniente colocar un cartel sobre el frente de la propiedad. Las propiedades que cuentan con un cartel de venta o alquiler tienen un mayor número de consultas que aquellas que no lo tienen. El cartel es una herramienta muy importante de comunicación, dado que realiza publicidad las 24 horas del día y puede despertar un interesado que no estaba pensando en mudarse.

¿SE PUEDE VENDER UN BIEN QUE SE ENCUENTRA EMBARGADO?

Si un bien se encuentra embargado se puede llegar a vender siempre y cuando el Comprador tome a su cargo el embargo existente, lo que implica que éste último asuma los riesgos y costos del mismo. Evidentemente en la mayoría de los casos esto no se va a dar por lo cual el vendedor deberá contar con el oficio judicial de levantamiento del embargo previo al acto escriturario.

¿SE PUEDE VENDER UNA PROPIEDAD SI SU TITULAR ESTÁ INHIBIDO?

Si una persona está inhibida no puede vender, salvo que cuente con el oficio judicial de levantamiento de la inhibición.

¿PARA QUÉ SIRVE LA RESERVA?

Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma, Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITO TENER DE LA PROPIEDAD QUE QUIERO COMPRAR?

Antes de firmar el boleto es importante que Ud. sepa lo que está firmando y solicite toda la documentación de la propiedad para que sea chequeada por su escribano de confianza. Ej: modelo del boleto, fotocopia del título y plano, estudio de poderes si hace falta, certificados de dominio e inhibición. También es importante verificar la zonificación, habilitación de usos y analizar el reglamento de copropiedad.

¿CUÁNDO SE OTORGA LA POSESIÓN DEL BIEN?

Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión del bien.

¿PUEDO COMPRAR UNA CASA DONDE UNO DE LOS DUEÑOS ESTA FALLECIDO?

Si, siempre y cuando este hecha la sucesión, declarados los herederos y autorizados por juez a llevar a cabo tal operación A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

¿PUEDO INSCRIBIR JUNTO CON LA ESCRITURA EL BIEN DE FAMILIA?

Si, solo habrá que hacérselo saber al escribano con anterioridad. Ante cualquier duda no dude en comunicarse con Inmobiliaria Gillieri.

 

ALQUILER DE BIENES INMUEBLES

¿CÓMO SE LLAMAN A LAS PARTES EN EL CONTRATO DE LOCACIÓN?

a)Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario.

b) Al que cobra el pago y da la propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador.

¿CUÁLES SON LOS PLAZOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS?

La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones: si es para vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) por el nuevo CCyC este también será de 2 años. Cuando los contratos de alquiler sean por términos menores serán considerados formulados por los plazos legales.

¿QUÉ DIFERENCIA HAY ENTRE EL DEPÓSITO EN GARANTÍA Y LA FIANZA?

La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario. El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.

¿EL LOCATARIO PUEDE DAR POR TERMINADO EL ALQUILER ANTES DE LA FINALIZACIÓN?

El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad. Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador el equivalente a un mes y medio de alquiler, y si la opción se toma transcurrido dicho plazo deberá abonar el equivalente a un mes de alquiler.

¿QUÉ SUCEDE EN CASO DE MUERTE DEL LOCATARIO?

En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.

¿UNA VEZ FIRMADO EL CONTRATO, CUÁNDO SE REALIZA LA TENENCIA DE LA PROPIEDAD?

Excepto que se determine lo contrario, la tenencia comienza a partir de la fecha de inicio del contrato.

¿Qué garantías deben presentarse para la locación un inmueble?

El interesado en el alquiler de un inmueble tiene que saber que la garantía debe guardar directa relación con la totalidad del contrato de locación que va a suscribir. Esto quiere decir que si se tratara de un inmueble dado en garantía, el valor que se presume del mismo debe ser como mínimo equivalente a la totalidad de ese contrato. Existen además otras alternativas • Aval bancario. • Seguro de caución. • Carta aval de Casa Matriz (en caso de sociedades extranjeras que carecen de inmuebles en el país). • Garantías Personales. • Hipotecas

¿Cómo sé si la actividad que desarrolla mi empresa es apta para el inmueble que estoy alquilando?

Antes de alquilar un inmueble es importante verificar la zonificación, habilitación de usos y analizar el reglamento de copropiedad si existiera, para corroborar que los destinos y actividades que se pueden realizar en la propiedad coinciden con mis intereses como inquilino.

 

Ante cualquier duda no dude en comunicarse con Inmobiliaria Gillieri.

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